关键词  买卖合同关系   履行   解除

裁判要旨

原、被告虽然签订了房屋协议书，但房屋登记所有权人张玉录已经死亡，该房屋的第一手处置权人是否有处置权不明确，被告没有办理相关房产过户手续，房屋所有权没有发生转移，被告未取得涉案房屋所有权，且涉案房屋与邻居有纠纷，导致原告不能办理过户手续，无法取得房屋的所有权，致使合同目的无法实现。该买卖合同能否解除？

相关法条

《中华人民共和国合法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”。

最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条第二款的规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。

案件索引

河南省正阳县人民法院（2019）豫1724民初3852号（2020年1月16日）

基本案情

原告鲁秀梅诉称：2018年初，原被告就位于正阳县真阳镇金龙桥居委会的房屋一座达成买卖协议，协议对房屋位置、四邻、交易价格等进行了约定。2018年5月5日，双方签订了书面协议，原告先后向被告支付了51万元购房款。被告在协议签订后，将房屋交付给了原告，原告接受房屋后准备使用时，发现交易房屋四邻及产权均存在争议，之后，在与被告及四邻协商过程中，发现矛盾及分歧较大，无法调和。2019年8月初，原告去正阳县不动产部分办理房产过户手续时，被告知无法办理，经咨询得知，被告并未取得该房产的所有权，其无权进行转让。根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条第二款的规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。2019年8月16日，原告已微信通知被告解除合同。为此，原告提起诉讼，请求：解除原被告于2018年5月5日日签订的购房合同，被告立即退回原告购房款51万元并赔偿违约利息；诉讼费由被告承担。

被告牛群新辩称，1、原告购房后乱搭乱建与邻居产生产权纠纷，系其自身原因导致；2、本案原告未成功办理过户登记亦属其自身原因。

经审理查明：2018年5月5日，原被告双方签订房屋协议，被告将位于正阳县真阳镇金龙桥居委会的房屋（南邻、藏力生、北邻张春霞、东邻金龙桥居委会、西邻丁小瑞）一座转让给原告，协议对房屋位置、四邻、交易价格等进行了约定。原告先后向被告支付了51万元购房款。被告在协议签订后，将房屋交付给了原告， 2019年8月初，原告去正阳县不动产部门办理房产过户手续时，被不动产部门告知无法办理，后得知被告并未取得该房产的所有权。为此，原告提起诉讼，请求：解除原被告于2018年5月5日日签订的购房合同，被告退回原告购房款51万元并赔偿违约利息；诉讼费由被告承担。

另查明：涉案房屋与邻居真阳镇金龙桥居委会、丁小瑞有纠纷。

裁判结果

河南省正阳县人民法院于2020年1月16日作出（2019）豫1724民初3852号民事判决书，判决如下：一、解除原被告于2018年5月5日日签订的购房合同；二、被告牛群新于本判决生效后十日内退回原告鲁秀梅购房款51万元；三、驳回原告鲁秀梅的其他诉讼请求。宣判后，被告牛群新对该判决不服提出上诉，驻马店市中级人民法院驳回其上诉，维持原判。现该判决已生效。

裁判理由

法院生效裁判认为：买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买卖合同系双务合同，出卖人应当按照约定转移标的物的所有权，买受人应当按照约定支付相应的价款。本案中，原、被告虽然签订了房屋协议书，但房屋登记所有权人张玉录已经死亡，该房屋的第一手处置权人是否有处置权不明确，被告没有办理相关房产过户手续，房屋所有权没有发生转移，被告未取得涉案房屋所有权，且涉案房屋与邻居有纠纷，导致原告不能办理过户手续，无法取得房屋的所有权，致使合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。故原告要求解除原被告于2018年5月5日日签订的购房合同，退回原告购房款51万元的诉求，具有法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约利息的诉求，因原告在购买涉案房屋时没有尽到了解房屋四邻是否存在纠纷等状况的义务，存在一定的过错，故对原告该项诉求，本院不予支持。

案例注解

《中华人民共和国合法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。”。

最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条第二款的规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。

买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买卖合同系双务合同，出卖人应当按照约定转移标的物的所有权，买受人应当按照约定支付相应的价款。

当事人双方签订合同之后，各自都应当按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，遵循合同条款约定的内容，积极履行合同约定的义务，如果一方当事人不履行合同规定的义务，就会影响或损害对方的权益。但是在实际商业活动中，未实际履行的合同或者不能履行的合同时有发生。合同条款无法履行的情形主要有一些几种：1、合同标的已灭世；2、合同标的已被第三人善意取得；3、合同标的已被政府征收或者已被法院执行；4、合同无效等情形。这些不能履行的合同的情形的共同特点是合同已失去实际意义，即使作出判决继续履行合同也不可能得到有效执行。所以，只有解除合同，才能解决问题。

本案中，原、被告虽然签订了房屋协议书，但房屋登记所有权人张玉录已经死亡，该房屋的第一手处置权人是否有处置权不明确，被告没有办理相关房产过户手续，房屋所有权没有发生转移，被告未取得涉案房屋所有权，且涉案房屋与邻居有纠纷，导致原告不能办理过户手续，无法取得房屋的所有权，致使合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。又根据《中华人民共和国合法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”。据此，原、被告之间所签订的购房合同符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款和《中华人民共和国合法》第九十四条第四款规定的具有法定解除情形。故原告要求解除原被告于2018年5月5日日签订的购房合同，退回原告购房款51万元的诉求，具有法律依据，本院予以支持

一审法院合议庭成员：杨宏伟  夏成华  杨敏

编写人：河南省正阳县人民法院 夏成华

电话：166*****

附：河南省正阳县人民法院（2019）豫1724民初3852号民事判决书一份。                                                  

河 南 省 正 阳 县 人 民 法 院

民 事 判 决 书

 （2019）豫1724民初3852号

原告鲁秀梅，女，1975年6月18日出生，汉族，住正阳县真阳镇叶竹元村前竹元。

委托诉讼代理人周伟，河南文苑律师事务所律师。

被告牛群新，男，1968年7月14日出生，汉族，住正阳县真阳镇慎西路173号。

原告鲁秀梅诉被告牛群新房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告鲁秀梅及其委托诉讼代理人周伟、被告牛群新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告鲁秀梅诉称：2018年初，原被告就位于正阳县真阳镇金龙桥居委会的房屋一座达成买卖协议，协议对房屋位置、四邻、交易价格等进行了约定。2018年5月5日，双方签订了书面协议，原告先后向被告支付了51万元购房款。被告在协议签订后，将房屋交付给了原告，原告接受房屋后准备使用时，发现交易房屋四邻及产权均存在争议，之后，在与被告及四邻协商过程中，发现矛盾及分歧较大，无法调和。2019年8月初，原告去正阳县不动产部分办理房产过户手续时，被告知无法办理，经咨询得知，被告并未取得该房产的所有权，其无权进行转让。根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条第二款的规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。2019年8月16日，原告已微信通知被告解除合同。为此，原告提起诉讼，请求：解除原被告于2018年5月5日日签订的购房合同，被告立即退回原告购房款51万元并赔偿违约利息；诉讼费由被告承担。

被告牛群新辩称，1、原告购房后乱搭乱建与邻居产生产权纠纷，系其自身原因导致；2、本案原告未成功办理过户登记亦属其自身原因。

经审理查明： 2018年5月5日，原被告双方签订房屋协议，被告将位于正阳县真阳镇金龙桥居委会的房屋（南邻、藏力生、北邻张春霞、东邻金龙桥居委会、西邻丁小瑞）一座转让给原告，协议对房屋位置、四邻、交易价格等进行了约定。原告先后向被告支付了51万元购房款。被告在协议签订后，将房屋交付给了原告， 2019年8月初，原告去正阳县不动产部门办理房产过户手续时，被不动产部门告知无法办理，后得知被告并未取得该房产的所有权。为此，原告提起诉讼，请求：解除原被告于2018年5月5日日签订的购房合同，被告退回原告购房款51万元并赔偿违约利息；诉讼费由被告承担。

另查明：涉案房屋与邻居真阳镇金龙桥居委会、丁小瑞有纠纷。

上述事实有原告提供的购房合同一份、收条一份、证明一份、微信聊天记录一页、房产证一份、土地使用证一份、订购协议书一份、火化证明一份、录音、照片、调查笔录、证明及当事人陈述等证据予以证实。

本院认为：原、被告虽然签订了房屋协议书，但房屋登记所有权人张玉录已经死亡，该房屋的第一手处置权人是否有处置权不明确，被告没有办理相房产关过户手续，房屋所有权没有发生转移，被告未取得涉案房屋所有权，且涉案房屋与邻居有纠纷，导致原告不能办理过户手续，无法取得房屋的所有权，致使合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。故原告要求解除原被告于2018年5月5日日签订的购房合同，退回原告购房款51万元的诉求，具有法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约利息的诉求，因原告在购买涉案房屋时没有尽到了解房屋四邻是否存在纠纷等状况的义务，存在一定的过错，故对原告该项诉求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原被告于2018年5月5日日签订的购房合同；

    二、被告牛群新于本判决生效后十日内退回原告鲁秀梅购房款51万元； 

    三、驳回原告鲁秀梅的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8900元，由被告牛群新负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。

审  判  长          杨 宏 伟

审  判  员          夏 成 华

人民陪审员          杨    敏

                二〇二〇年一月 十 六 日

书  记  员          潘 丽 莉