【以案释法】顶层房屋楼顶漏水致楼下住户受损，责任如何认定？

随着城市化步伐的迅猛推进，楼房居住已成为众多人的首选。但在日常生活中，楼上漏水导致楼下受损的情况时有发生，由此引发的纠纷也不在少数，常有因为漏水问题而导致邻里关系紧张的情况，那么在房屋漏水事件中，责任要如何承担呢？1月2日，正阳法院审理了一起楼上楼下业主因房屋漏水协商未果，诉至法院的财产损害赔偿案件。

法院审理认为，业主对建筑物共有部分享有共有和共同管理的权利，同时对共有部分造成的损害应当承担共同责任。本案中，原告的物品、墙面等受损系被告房屋楼顶漏水所致，而楼顶属7位业主共有，该7位业主负有共同管理维护楼顶的义务，由于该7位业主疏于管理、维护楼顶，导致楼顶漏水后造成原告家中财产受损，该7位业主均存在过错，对原告的损失各应承担七分之一的民事责任。因原告放弃对其他六户的起诉，法院判决被告张某赔偿原告曹某财产损失的1/7，即428.57元。

人们在日常生活中会习惯性的认为，只要是楼上的房屋漏水导致楼下的业主遭受损失，那么楼上房屋的业主就要对楼下业主的损失承担全部的赔偿责任，但因房屋楼顶漏水导致低层住户财产受损，应当由谁承担责任，应根据情况而定。处理相邻漏水纠纷首先要确定漏水责任主体。对于住宅小区，业主对建筑物内的住宅专有部分和共有部分享有不同权利，并承担不同的义务和责任。如果漏水的部位在相邻业主的不动产专有部分处，则应由相邻业主承担责任。值得注意的是，即使漏水系因房屋固有瑕疵所致或房屋漏水部位仍在质保期内，相邻业主也不能据此主张免责，只能依据合同关系向开发商或装修单位另行主张权利。如果共有部分发生漏水，相邻业主虽然不是漏水责任主体，但也有义务配合排查和修复，因拒绝配合导致损失扩大的，亦应根据其过错程度承担相应责任。而本案的关键点在于楼上房屋的屋顶是整栋楼的楼顶，本案系整栋楼的楼顶漏水导致楼下房屋及物品受损，楼顶属于整栋楼的业主共有，业主对于共同使用的面积维护应负有共同管理、共同维护的义务。而非顶层房屋业主独有，故楼顶的维护应由整栋楼业主共同承担，那么因楼顶未及时维护导致原告的损失也理应由整栋楼业主共同赔偿。

高层住宅住户较多，更容易发生公共设施损毁等侵权责任纠纷。相邻住户应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，特别是在行使装修、用水、排水等权利时，尽到合理的注意义务，尽量避免对邻居造成影响和损害。物业公司也应在物业服务管理范围内，积极履行法定及约定义务，及时排除安全隐患，避免给业主造成损失。住户在发现房屋问题隐患时应及时告知物业公司及邻居，采取有效措施避免产生不必要的损失，共同维护小区邻里间良好有序的生活环境。

第二百八十一条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。